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  1. 2011.08.30 토지 등 매매차익예정신고와 납부

토지 등 매매차익예정신고와 납부

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(1) 신고의무자

토지 을 매매한 부동산매매업자는 토지 매매차익예정신고를 하여야 하며, 토지 의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 신고하여야 한다(소법 §69 ①).

(2) 신고기한

토지 매매차익의 예정신고는 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 신고하여야 한다(소법 §69 ①).

(3) 신고방법

토지 매매차익예정신고서(자진납부하는 경우 토지 매매차익예정신고납부계산서를 첨부)에 주민록표본, 당해 자산의 매입에 관한 계약서 사본 및 매도에 관한 계약서 사본과 토지 및 건물대장본, 설비비·개량비·자본적지출액 및 양도비명세서·감가상각비명세서를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다(소령 §127 ①).

(4) 토지 매매차익의 계산(소령 §128)

토지 매매차익은 그 매매가액에서 다음의 금액을 공제한 것으로 한다.

ⅰ) 양도자산의 필요경비에 상당하는 다음의 금액

-취득원가(현재가치할인차금 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액은 제외, 소유권 확보를 위한 소송비용ㆍ화해비용 포함)

-자본적지출액, 용도변경ㆍ개량ㆍ이용편의비용, 개발부담금, 재건축부담금, 수익자부담금, 장애철거비용, 도로시설비

-과세표준신고서 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비 양도비용

ⅱ) 토지 의 건설자금에 충당한 금액의 이자

ⅲ) 토지 의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

ⅳ) 장기보유특별공제액

토지 을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.

③ 부동산매매업자는 토지 과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.

(5) 세액의 계산 및 납부(소법 §69 ③ㆍ④)

① 부동산매매업자의 토지 의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 필요경비를 공제한 금액에 양도소득세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 2009년 귀속분부터는 토지 의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 단기양도자산에 대한 중과세율(40%, 50%)에 불구하고 양도소득세 기본세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

② 2009년까지는 부동산매매업자가 토지 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 10/100에 상당하는 금액을 공제(토지 매매차익예정신고 납부세액공제)하였으나, 2010년부터는 세액공제가 폐지되고 토지 매매차익예정신고에 대하여 확정신고와 동일하게 신고불성실가산세와 납부불성실가산세가 적용된다.

·토지 매매차익=

매매가액-{취득가액(현재가치할인차금은 포함하되 현재가치할인차금상각분은 공제하고 부당행위계산에 의한 시가초과액은 제외)+설비비와 개량비+자본적지출액+양도비용+건설자금에 충당한 금액의 이자+토지 의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금+장기보유특별공제액} (소령 §128 ①)

·토지 매매차익예정신고 산출세액=토지 매매차익×양도소득세율

(6) 토지 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지

토지 매매차익은 다음과 같이 계산한다(소법 §69 ⑤, 소령 §129).

① 신고한 토지 매매차익과 납부한 세액이 정당한 때에는 그 신고에 의하여 토지 매매차익과 세액을 결정한다.

토지 매매차익예정신고 또는 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 즉시 그 매매차액 또는 세액을 결정하거나 경정하고 해당 세액을 징수한다.

·부동산매매업자가 토지 매매차익예정신고시 제출한 증비서류 또는 비치·기장한 장부와 증명서류에 의하여 토지 매매차익을 계산할 수 있는 때에는 그에 의하여 결정한다(소령 §129 ① 1호).

·추계조사결정사유에 해당하는 경우에는 매매가액(실지거래가액으로 하되 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가)에서 매입비용·사업용 고정자산에 대한 임차료·종업원의 인건비 및 매매가액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액의 합계액을 공제한 금액(단순경비율 적용대상자는 매매가액에서 매매가액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액)을 토지 매매차익으로 한다(소령 §129 ① 2호).

③ 결정통지

납세지관할세무서장은 다음과 같이 매매차익과 세액을 결정하고 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다(소령 §129 ③).

·토지 매매차익예정신고 납부자:신고·납부한 날부터 1월 이내 결정통지
·토지 매매차익예정신고 불이행자:즉시 매매차익과 세액을 결정통지

(7) 유의사항

① 단순경비율이나 기준경비율을 적용할 수 있다.

② 확정신고의무가 면제되지 아니한다.

③ 확정신고와 동일하게 무신고가산세(기법 §47의 2), 과소신고가산세(기법 §47의 3), 납부불성실가산세(기법 §47의 5)가 적용된다.


▣ 사 례...

1. 토지 매매차익 예정신고시 보유기간이 2년 미만인 경우 적용세율(소득세과-1092, 2010.10.21. 소득세과-956, 2010.9.2)

부동산매매업자의 토지 매매차익 예정신고시 토지 의 보유기간이 2년 미만인 경우에는「소득세법」제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것임.

2. 부동산매매업자가 토지 매매차익 예정신고시 공제받은 장기보유특별공제액의 필요경비 산입여부(서면1팀-1422, 2007.10.16)

부동산매매업자가 토지 매매차익 계산시「소득세법 시행령」제128조 제1항 제4호에 따라 토지 매매가액에서 공제받은 장기보유특별공제액은 당해 사업자의 사업소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.

3. 부동산매매업자의 토지 매매차익예정신고납부시 산출세액 계산(서면1팀-1257, 2007.9.10)

부동산매매업자가 토지 매매차익예정신고납부토지 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서「소득세법」제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 같은법 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것이며,「소득세법」제70조에 의하여 당해연도의 종합소득금액이 있는 거주자(부동산매매업자)는 과세표준확정신고기한 내에 종합소득에 대한 과세표준확정신고를 하여야 하는 것임.

4. 토지매매차익 예정신고시 매매차익의 계산(서면1팀-596, 2006.5.9)

부동산매매업자가「소득세법」제69조의 규정에 의하여 토지 매매차익예정신고를 하는 경우 토지 매매차익의 계산은 동법시행령 제128조 및 제129조의 규정에 의하여 계산하는 것임.

5. 부동산매매업자 매매차익예정신고 세액공제 적용 방법(서면1팀-434, 2006.4.5)

부동산매매업자가 재고자산인 토지 을 매매하고「소득세법」제69조의 규정에 의해 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 토지 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 하는 경우에는 그 산출세액에서 신고한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10을 공제하게 되는 것이며, 당해 연도에 대한 소득세과세표준확정신고 및 자진납부시에 당해 예정신고 납부시 공제받은 예정신고납부세액공제액은 종합소득산출세액에서 공제하는 세액공제액에 포함되는 것임.

6. 부동산매매업소득이 있는 거주자가 자산양도차익 예정신고납부만 하고 종합소득과세표준 확정신고를 하지 아니한 경우 가산세 적용 여부(서일 46011-10814, 2003.6.20)

부동산매매업 소득이 있는 거주자가 자산양도차익 예정신고납부만 하고 종합소득에 대한 과세표준확정신고의무를 이행하지 아니한 경우에는「소득세법」제121조 제1항의 규정에 의하여 신고불성실가산세 적용 대상이 되는 것임.

7. 부동산매매업자가 예약매출시 매년 작업진행률로 사업소득을 확정신고하는 경우 ‘토지 매매차익예정신고’의무가 있는지 여부(재경부 소득 46073-168, 2002.12.9)

부동산매매업자가 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 확정신고하는 경우에도 부동산매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 ‘토지 매매차익예정신고’를 하여야 하는 것임.
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